γενικεσ πληροφοριεσ

Κανονισμοί πολυκατοικίας

Ο κανονισμός της πολυκατοικίας αποτελεί το γενικό καταστατικό χάρτη της οροφοκτησίας και υπερισχύει έναντι οποιαδήποτε γενικής νομοθεσίας ως έχων ειδικότερες ρυθμίσεις για τους ιδιοκτήτες των οροφοκτησιών. Ως εκ τούτου είναι δεσμευτικός για όλους τους συνιδιοκτήτες (νυν και μέλλοντες) οι οποίοι με την υπογραφή του συμβολαίου αγοράς μιας οριζόντιας ιδιοκτησίας λαμβάνουν γνώση και αποδέχονται τον ισχύοντα (κατά την υπογραφή) κανονισμό της πολυκατοικίας.
Συγκαλείται υπό του διαχειριστή ή εφόσον το ζητήσει αριθμός ιδιοκτητών που αντιπροσωπεύει το ¼ των συνολικών ψήφων της πολυκατοικίας εφόσον έχουν προκύψει έκτακτα και επείγοντα θέματα τα οποία δεν είναι δυνατόν να υπάρξει αναμονή για την συζήτηση τους κατά την ετήσια τακτική γενική συνέλευση. Ως προς την περαιτέρω διαδικασία (πρόσκληση ιδιοκτητών, θέματα ημερησίας διατάξεων κλπ. ισχύουν τα διαλαμβανόμενα στον εκάστοτε κανονισμό).
Η σύσταση και ο κανονισμός είναι απολύτως δεσμευτικά για τους συνιδιοκτήτες ως προς τον επιμερισμό των κοινοχρήστων δαπανών ή των δαπανών θέρμανσης και ανελκυστήρα. Απόκλιση από αυτά δεν είναι δυνατή με απόφαση γενικής συνέλευσης. Τροποποίησή τους επιτρέπεται είτε κατόπιν συμβολαιογραφικής τροποποίησης της σύστασης και του κανονισμού (η οποία θα πρέπει να υπογραφεί από όλους τους συνιδιοκτήτες), είτε μέσω δικαστικής αποφάσεως η οποία απαιτεί να προσφύγουν στα αρμόδια δικαστήρια τουλάχιστον το 65% των ιδιοκτητών και μόνο κάτω από πολύ συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
Η απόφαση της Γενικής Συνέλευσης είναι νόμιμη όταν συντρέχουν σωρευτικά οι εξής προϋποθέσεις: α) έχουν προσκληθεί οι συνιδιοκτήτες σύμφωνα με τα οριζόμενα στον εκάστοτε κανονισμό, β) έχουν ενημερωθεί οι συνιδιοκτήτες σύμφωνα με τα θέματα προς συζήτηση σύμφωνα με τα οριζόμενα στον εκάστοτε κανονισμό, γ) συγκεντρώνεται η απαιτούμενη από τον εκάστοτε κανονισμό απαρτία, κατά την πρώτη ορισθείσα ημερομηνία και ώρα ή κατά την επαναληπτική αυτής όπως ορίζεται από τον εκάστοτε κανονισμό της πολυκατοικίας δ) η απόφαση λαμβάνεται σύμφωνα με την οριζόμενη στον εκάστοτε κανονισμό πλειοψηφία, ε) περιλαμβάνει τα θέματα για τα οποία είχαν ενημερωθεί οι συνιδιοκτήτες πως θα εισαχθούν προς συζήτηση, στ) δεν είναι αντίθετη προς διατάξεις του κανονισμού ή του νόμου.
Με βάση την αξία εκάστης οριζοντίου ιδιοκτησίας ή με βάσει τα τετραγωνικά έκαστης οριζοντίου ιδιοκτησίας.
Μόνο όταν αυτό ορίζεται ειδικώς από τον κανονισμό της πολυκατοικίας ή το νόμο. (όπως για παράδειγμα την λήψη απόφασης τροποποίησης του υπάρχοντος κανονισμού η οποία απαιτεί την υπογραφή του 100% των ιδιοκτητών)

Συνέρχεται άπαξ ετησίως κατά το μήνα που ορίζει ο κανονισμός της πολυκατοικίας και είναι υποχρεωτική η σύγκλησή της.

Εάν δεν ορίζεται κάτι διαφορετικό από τον κανονισμό, εφόσον προσκομίζεται είτε εξουσιοδότηση του συνιδιοκτήτη με βεβαιωμένο το γνήσιο της υπογραφής του, ή σχετικό συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο. Η προφορική εξουσιοδότηση ή μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου μόνο αν το ορίζει ο κανονισμός γίνονται αποδεκτές. Το νομιμοποιητικό έγγραφο του αντιπροσώπου πρέπει να παραδίδεται στο διαχειριστή και να επισυνάπτεται στην σχετική απόφαση της Γενικής Συνέλευσης (Σημειωτέων ότι συνήθως στους κανονισμούς δικαίωμα παράστασης σε γενική συνέλευση και συμμετοχής στην ψηφοφορία παρέχεται μόνο στους συνιδιοκτήτες. Ως εκ τούτου μισθωτές ή έτερα πρόσωπα – έστω και συγγενικά _ παρίστανται νόμιμα στις γενικές συνελεύσεις μόνο εφόσον προσκομίζουν τα ανωτέρω νομιμοποιητικά έγγραφα).
Κατόπιν αιτήσεως περί ακυρώσεώς της ενώπιον αρμοδίου δικαστηρίου εντός εξαμήνου από της λήψεως της (η εν λόγω προθεσμία είναι αποκλειστική, εκτός εάν παραβιάζεται κατ’ ουσίαν διάταξη νόμου).

Διάφορα

Πρόβλημα δημιουργείται στην περίπτωση που δεν προβλέπεται τοιαύτη δυνατότητα από τον κανονισμό. Στην περίπτωση αυτή οι συνιδιοκτήτες θα πρέπει με απόφαση της Γενικής τους Συνέλευσης να επιτρέψουν την τοποθέτηση ηλιακού θερμοσίφωνα στην ταράτσα καθόσον ο χώρος αυτός είναι κοινόχρηστος. Η εγκατάσταση στην ταράτσα ηλιακού θερμοσίφωνα χωρίς την ανωτέρω έγκριση είναι παράνομη δεδομένου ότι προσκρούει στις συνήθεις απαγορεύσεις των κανονισμών περί μετατροπών και προσθαφαιρέσεων στους κοινοχρήστους χώρους. Η εγκατάσταση αυτή πάντως εξετάζεται από τα Δικαστήρια και υπό το πνεύμα της καταχρηστικότητας, ιδίως όταν δεν υπάρχει άλλος χώρος για την εγκατάσταση ηλιακού θερμοσίφωνα.

Ισχύουν τα αυτά ως άνω

Μπορεί να προσφύγει ενώπιον αρμοδίου δικαστηρίου καταθέτοντας αίτηση ασφαλιστικών μέτρων (υπό την προϋπόθεση ύπαρξης επείγουσας κατάστασης) και να ζητήσει την επίδειξη των ανωτέρω εγγράφων.
Δικάζεται ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου με τη διαδικασία των μισθωτικών διαφορών. Έγγραφα που πρέπει απαραιτήτως να προσκομιστούν: α) η σύσταση οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας και ο κανονισμός μεθ’ όλων των τυχόν τροποποιήσεών τους, β) πιστοποιητικά μεταγραφής αυτών, γ) τους τίτλους ιδιοκτησίας των εναγομένων (για την περίπτωση που δεν θα εμφανιστούν ενώπιον ακροατηρίου) μετά των σχετικών πιστοποιητικών μεταγραφής, πλέον γίνεται δεκτό από τα δικαστήρια το απόσπασμα του κτηματολογίου που αποτυπώνει τα ισχύοντα ποσοστά συνιδιοκτησίας της επίδικης οριζοντίου ιδιοκτησίας και τα πιθανά ποσοστά συγκυριότητας επί της επίδικης οριζόντιας ιδιοκτησίας αν υπάρχει πάνω από ένας συνιδιοκτήτης. δ) το πρακτικό της γενικής συνέλευσης δυνάμει του οποίου ανατέθηκε η διαχείριση της πολυκατοικίας στον ενάγοντα, (δεν είναι απαραίτητο αν υπάρχει το επόμενο καλό όμως είναι να προσκομίζεται εφόσον υπάρχει) ε) πρακτικό της γενικής συνέλευσης δυνάμει του οποίου εξουσιοδοτείται ο ενάγων – διαχειριστής να στραφεί κατά των εναγομένων δικαστικώς για την είσπραξη των εκ κοινοχρήστων ληξιπρόθεσμων οφειλών τους, στ) Μηνιαία ειδοποιητήρια κοινοχρήστων όπου αποτυπώνονται οι δαπάνες και τα χιλιοστά της κάθε οριζόντιας ιδιοκτησίας ανά δαπάνη
Ο γενικός κανόνας είναι ότι κύριος υπόχρεος των οφειλών εκ κοινοχρήστων έναντι της πολυκατοικίας είναι ο ιδιοκτήτης του εκάστοτε ακινήτου (Νόμος 3741/1929). Στην συντριπτική πλειοψηφία άλλωστε των περιπτώσεων οι διαχειριστές στρέφονται δικαστικώς κατά των ιδιοκτητών για κοινόχρηστα που οφείλουν οι μισθωτές τους. Κατ’ εξαίρεση, μερικοί κανονισμοί πολυκατοικιών παρέχουν στον εκάστοτε διαχειριστή το δικαίωμα να εγείρει κατά του μισθωτή αγωγή εξώσεως λόγω μη καταβολής κοινοχρήστων αντί του ιδιοκτήτη (πλαγιαστική αγωγή).
Η τυχόν υποχρέωση συγκέντρωσής του καθώς και το ύψος αυτού ορίζονται συνήθως από τον Κανονισμό της πολυκατοικίας. Είναι δυνατόν ωστόσο οι ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας, με απόφαση γενικής συνέλευσης να αποφασίσουν την αύξησή του (όχι όμως και την κατάργησή του).
Κοινόχρηστοι είναι οι χώροι που ανήκουν σε όλους τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας και στους οποίους επιτρέπεται η πρόσβαση επίσης από όλους τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας. Κοινόκτητοι είναι οι χώροι, οι οποίοι ανήκουν μεν (τυπικά) σε όλους τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας, πλην όμως η χρήση τους απονέμεται συνήθως σε έναν εξ αυτών. (π.χ. ιδιόχρηστοι κήποι, αποκλειστικής χρήση ταράτσας ή δώματος κλπ.). Στις συστάσεις οριζοντίου/καθέτου ιδιοκτησίας – κανονισμούς αναφέρονται ειδικά πάντα ποιοι είναι οι κοινόχρηστοι χώροι και ποιοι είναι οι κοινόκτητοι χώροι της πολυκατοικίας.

Όταν αυτή προβλέπεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας είναι υποχρεωτική.

Όταν αυτή προβλέπεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας είναι υποχρεωτική.

Ιδιοκτησία

Η διαχείριση είναι δυνατόν να ανατεθεί σε τρίτο πρόσωπο (φυσικό ή νομικό) άσχετο με την πολυκατοικίας μόνο εφόσον αυτό προβλέπεται ειδικώς από τον κανονισμό της πολυκατοικίας. Στην περίπτωση που δεν παρέχεται τοιαύτη δυνατότητα από τον κανονισμό, θα πρέπει να αναδειχθεί από τη γενική συνέλευση ένας διαχειριστής τυπικά (εσωτερικός διαχειριστής), ο οποίος όμως, κατόπιν σχετικής αποφάσεως της γενικής συνέλευσης, θα έχει τη δυνατότητα να προσλάβει βοηθό εκτέλεσης (εκτελεστικό όργανο των αποφάσεων – υποδείξεών του, καθώς και των αποφάσεων της γενικής συνέλευσης). Ο εν λόγω βοηθός εκτέλεσης μπορεί να είναι φυσικό πρόσωπο, πχ. θυρωρός ή νομικό, όπως πχ. εταιρεία παροχής υπηρεσιών οι οποίοι συνήθως ασκούν την οικονομική διαχείριση της πολυκατοικίας.

Μόνο εφόσον αυτό προβλέπεται από τον κανονισμό και μόνο κατά το εκεί προβλεπόμενο ποσοστό.

Μόνο εφόσον αυτό προβλέπεται από τον κανονισμό και μόνο κατά το εκεί προβλεπόμενο ποσοστό.

Είναι δυνατόν από τη σύσταση και τον κανονισμό της πολυκατοικίας να απονέμεται η αποκλειστική χρήση του δώματος σε έναν εκ των συνιδιοκτητών. Στην περίπτωση αυτή το δώμα είναι μεν κοινόκτητο όχι όμως και κοινόχρηστο. Δεν επιτρέπεται δηλαδή η προσπέλασή του στους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας. Στην περίπτωση αυτή ο έχων την αποκλειστική χρήση δεν αποκτά δικαίωμα ιδιοκτησίας επι του δώματος αλλά μόνο χρήσης ανεξαρτήτως ετών κατά τα οποία ασκεί την αποκλειστική χρήση αυτή.
Είναι δυνατόν από τη σύσταση και τον κανονισμό να απονέμεται σε έναν εκ των συνιδιοκτητών η αποκλειστική χρήση τμήματος της ταράτσας της πολυκατοικίας. Το τμήμα αυτό περιγράφεται συνήθως επ’ ακριβώς στη σύσταση της οροφοκτησίας. Στην περίπτωση αυτή ο έχων την αποκλειστική χρήση του τμήματος της ταράτσας δεν αποκτά δικαίωμα ιδιοκτησίας επ’ αυτού αλλά μόνο χρήσης ανεξαρτήτως ετών κατά τα οποία ασκεί την αποκλειστική χρήση αυτή.
Σε καμία περίπτωση δεν επιτρέπεται η άσκηση και η επίκληση χρησικτησίας (άσκηση νομής και κατοχής διανοία κυρίου) οποιουδήποτε τμήματος της πολυκατοικίας το οποίο χαρακτηρίζεται στην σύσταση της πολυκατοικίας ως κοινόχρηστος ή κοινόκτητος.

Θέλετε να μάθετε περισσότερα;

Είμαστε διαθέσιμοι και πρόθυμοι να απαντήσουμε στα ερωτήματά σας, επικοινωνήστε μαζί μας ή κλείστε ένα ραντεβού στη φόρμα που ακολουθεί.

Κλέιστε Ραντεβού
Δείτε
Ώρες Γραφείου

Δευ – Παρ: 9 π.μ – 3 μ.μ

Σάββατο & Κυριακή κλειστά

Επικοινωνία

Μίνωος 81 – 83,
Ηράκλειο, Κρήτη

© 2025 All Rights Reserved. Powered by Brandery