ΣΥΧΝΕΣ ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ
Εδώ θα βρείτε τις περισσότερες απαντήσεις. Αν έχετε οποιεσδήποτε ερωτήσεις, μη διστάσετε να επικοινωνήσετε μαζί μας.
Δαπάνες και κατανομή δαπανών
Πως πρέπει να κατανέμονται τα ποσά των κοινόχρηστων δαπανών;
Οι κοινόχρηστες δαπάνες επιμερίζονται σύμφωνα με το ποσοστό συμμετοχής του κάθε διαμερίσματος ‰ ανά κατηγορία, όπως αυτά αναφέρονται στη σύσταση οριζόντιας συνιδιοκτησίας και είναι συγκεντρωμένα στον πίνακα χιλιοστών της πολυκατοικίας. Εάν η πολυκατοικία έχει κανονισμό τότε ακολουθούμε ότι αναφέρεται στον κανονισμό. Εάν όχι, τότε σύμφωνα με το νόμο 3741/29 όλες οι κοινόχρηστες δαπάνες (πετρέλαιο, καθαρισμός, ανελκυστήρας, ΔΕΗ, ΔΕΥΑΗ, κτλ) κατανέμονται σύμφωνα με τα τετραγωνικά μέτρα του κάθε διαμερίσματος. Παρ’ όλα αυτά ο νόμος αυτός μπορεί να παραβλεφθεί στην περίπτωση που υπάρχει ομόφωνη απόφαση όλων των ιδιοκτητών της πολυκατοικίας.
Ο ένοικος ενός διαμερίσματος δεν πληρώνει τα κοινόχρηστά του δημιουργώντας μεγάλο χρέος, τι μπορεί να γίνει σε αυτή την περίπτωση;
Έκτακτες εργασίες (π.χ. βάψιμο του κλιμακοστασίου). Τι μπορεί να όταν ένας ένοικος διαφωνεί και αρνείται να πληρώσει;
Εάν η πολυκατοικία έχει κανονισμό τότε ακολουθούμε ότι αναφέρεται στον κανονισμό. Εάν όχι, τότε σύμφωνα με το νόμο 3741/29 για οποιαδήποτε εργασία / δαπάνη θα πρέπει να υπάρχει ομόφωνη απόφαση όλων των ιδιοκτητών. Εάν έστω και ένας διαφωνεί η εργασία δεν μπορεί να γίνει.
Τα κλειστά διαμερίσματα πληρώνουν κοινόχρηστα;
Ποιες δαπάνες αφορούν μόνο ιδιοκτήτες;
Οι έκτακτες δαπάνες που αφορούν συντήρηση και επισκευή των κοινόχρηστων εγκαταστάσεων του κτιρίου αφορούν τους ιδιοκτήτες. Οι ενοικιαστές συμμετέχουν με την αναλογία τους στις λειτουργικές δαπάνες όπως: καύσιμα, ΔΕΗ, νερό, καθαριστής, κηπουρός, συντήρηση ασανσέρ, απολύμανση, απόφραξη, αναγόμωση, αναλώσιμα όπως χώμα, λίπασμα, λάμπες, μπαταρίες και γενικά στην αντιμετώπιση βλαβών που δεν αφορούν αντικατάσταση βασικών στοιχείων της εγκατάστασης.
Θέρμανση
Πως γίνεται ο υπολογισμός για την κατανομή της δαπάνης θέρμανσης;
Ο τρόπος καταμερισμού των δαπανών κεντρικής θέρμανσης έχει καθοριστεί από την τεχνική οδηγία του ΤΟΤΕΕ Αρ. 2427/1983 η οποία θεσπίστηκε με το από 7/11/85 Π.Δ. (ΦΕΚ 63/ Τεύχος Δ’) Από τις δαπάνες θέρμανσης αυτές πού αφορούν την συντήρηση ή την επισκευή του συστήματος θέρμανσης, κατανέμονται ανάλογα με τα χιλιοστά (ποσοστό) του κάθε διαμερίσματος στην κατηγορία θέρμανσης. Τα χιλιοστά αυτά είναι ανάλογα τον όγκο του κάθε διαμερίσματος, αλλά και τις θερμικές απώλειες κάθε διαμερίσματος λόγω ανοιγμάτων, εξωτερικών επιφανειών, τύπου μόνωσης και άλλων παραμέτρων Όσον αφορά την δαπάνη πετρελαίου, αυτή κατανέμεται ανάλογα με τον τύπο θέρμανσης κάθε πολυκατοικίας.
Χωρίς αυτονομία θέρμανσης
Το σύνολο της αξίας του πετρελαίου επιμερίζεται στα διαμερίσματα ανάλογα με τα χιλιοστά θέρμανσης.
Αυτονομία θέρμανσης (υπολογισμός με θερμιδικές απώλειες)
Ένα ποσοστό (10-30%) του καυσίμου επιμερίζεται με τα χιλιοστά θέρμανσης σε όλες τις ιδιοκτησίες ως πάγιο. Το υπόλοιπο επιμερίζεται ανάλογα τα με το γινόμενο ωρών επί χιλιοστά.
Στις πολυκατοικίες με κεντρική θέρμανση ένα διαμέρισμα που είναι κενό, επιβαρύνεται στο ποσό του πετρελαίου;
Εφαρμόζεται αυτό που αναφέρει ο
κανονισμός, διαφορετικά:
Για τις πολυκατοικίες χωρις αυτονομία
θέρμανσης συμετέχει στο σύνολο της
αξίας του πετρελαίου.
Για τις πολυκατοικίες με αυτονομία
θέρμανσης συμετέχει ανεξάρτητα από το
αν χρησιμοποιεί τη θέρμανση ή όχι στο
πάγιο, το οποίο προκύπτει από τους
συντελεστές θέρμανσης του
διαμερίσματος που αναφέρονται στη
μελέτη κατανομής δαπανών κεντρικής
θέρμανσης της πολυκατοικίας.
Στην αυτόνομη θέρμανση τι πρέπει να προσέχουμε για να είναι σωστά τα κοινόχρηστα;
Για πετρέλαιο: Μετράτε πόσα λίτρα καταναλώθηκαν στο διάστημα που αναφερόμαστε και υπολογίζουμε μαζί το κόστος τους με τις τιμές που αγοράστηκαν. Έχουμε και τις ώρες ή θερμομονάδες για κάθε διαμέρισμα για το διάστημα αυτό και εκδίδουμε βάσει του μαθηματικού τύπου τα κοινόχρηστα.
Τι είναι το πάγιο θέρμανσης;
Ακόμα και στις πολυκατοικίες με αυτονομία θέρμανσης, ένα μέρος του πετρελαίου κατανέμεται όχι λαμβάνοντας υπ΄ όψιν την κατανάλωση και τα χιλιοστά θέρμανσης, όπως φαίνεται από τον παραπάνω τύπο, αλλά αποκλειστικά ανάλογα με τα χιλιοστά θέρμανσης κάθε διαμερίσματος. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι ένα διαμέρισμα θα χρεωθεί με ένα (μικρό) μέρος του πετρελαίου πού καταναλώθηκε ακόμα και αν δεν έχει χρησιμοποιήσει καθόλου την θέρμανση του. Αυτό συμβαίνει για δύο λόγους: Πρώτον το σύστημα θέρμανσης μιας πολυκατοικίας έχει βελτιστοποιηθεί για την θέρμανση χώρων συγκεκριμένου όγκου. Αν χρησιμοποιείται για μικρότερους χώρους δεν λειτουργεί με τους βέλτιστους όρους και άρα υπάρχει σπατάλη καυσίμου. Δεύτερο και σημαντικότερο: Ένας χώρος πού δεν θερμαίνεται λειτουργεί σαν μια ψυχρή μάζα πού απορροφά θερμότητα από τις γειτονικές ιδιοκτησίες με αποτέλεσμα αυτές να χρειάζονται περισσότερο καύσιμο για να θερμανθούν.
Γιατί κάθε μήνα εμφανίζεται διαφορετική χρέωση Λίτρα / Ώρες με σταθερή τιμή καυσίμου;
Γενικές ερωτήσεις
Πόσο συχνά πρέπει να γίνεται απεντόμωση-μυοκτονία στα κτίρια;
Το μεγαλύτερο υγειονομικής φύσεως πρόβλημα στα κτίρια είναι οι κατσαρίδες. Κινούνται μεταξύ αποχετεύσεων και κατοικιών και μεταφέρουν δεκάδες είδη παθογόνων για τον άνθρωπο βακτηριδίων. Έλεγχος των πληθυσμών αυτών των εντόμων γίνεται με τακτικούς ψεκασμούς.
Η εφαρμογή πρέπει να γίνεται μόνο από πιστοποιημένες εταιρείες και με εγκεκριμένα για κατοικημένους χώρους σκευάσματα. Η δράση των εντομοκτόνων διαρκεί για μερικούς μήνες. Διασπώνται με το φώς και το χρόνο και η δράση τους υποβαθμίζεται σταδιακά με το σφουγγάρισμα. Πρέπει από αρχές Άνοιξης μέχρι τον Οκτώβριο να γίνονται 2-3 εφαρμογές στους κοινόχρηστους χώρους στα διαμερίσματα στις κουζίνες και στα μπάνια. Για τα ποντίκια, όταν υπάρχει πρόβλημα αντιμετωπίζεται με χρήση δολωμάτων σε δολωματικούς σταθμούς ή σταθμούς σύλληψης κατά περίπτωση. Για κουνούπια, ψύλλους, κοριούς και λοιπά ιπτάμενα ή βαδιστικά έντομα, η συχνότητα καθορίζεται ανάλογα με την έκταση του προβλήματος.
Είναι υποχρεωτική η συντήρηση του ανελκυστήρα;
Κανονισμός πολυκατοικίας
Κανονισμός πολυκατοικίας είναι το κείμενο που ρυθμίζει τις σχέσεις των συνιδιοκτητών και γενικά την λειτουργία της πολυκατοικίας. Το κείμενο αυτό είναι μέρος του συμβολαίου που ο κάθε ιδιοκτήτης υπογράφει κατά την αγορά κάθε ιδιοκτησίας. Με την υπογραφή λοιπόν του συμβολαίου, κάθε ιδιοκτήτης αποδέχεται τον κανονισμό της πολυκατοικίας και δεσμεύεται για την εφαρμογή του. Ακόμα κάθε ιδιοκτήτης υποχρεούται σε περίπτωση ενοικίασης της ιδιοκτησίας του σε τρίτο, να δεσμεύει με το συμφωνητικό μισθώσεως τον ενοικιαστή στην τήρηση του κανονισμού. Βασική ενέργεια για την έναρξη λειτουργίας της πολυκατοικίας είναι ο σχηματισμός του αποθεματικού της πολυκατοικίας, όπως προβλέπει ο κανονισμός.
Αποθεματικό
Το αποθεματικό είναι ένα ταμείο το οποίο
σχηματίζεται με την συμμετοχή όλων των
ιδιοκτητών ή ενοίκων της πολυκατοικίας.
Τα χρήματα αυτά επιτρέπουν στον
διαχειριστή να αντιμετωπίσει τις δαπάνες
της πολυκατοικίας μέχρι την έκδοσή και
είσπραξη των κοινοχρήστων. Σε
περίπτωση πού το διαμέρισμα /
κατάστημα ενοικιάζεται, το αποθεματικό
μπορεί να το καταβάλει ο ενοικιαστής
ανάλογα με την συμφωνία ιδιοκτήτη –
ενοικιαστή. Εάν το καταβάλει ο
ενοικιαστής, όταν αυτός αποχωρήσει από
το διαμέρισμα και αφού εξοφλήσει όλες
του τις υποχρεώσεις στη διαχείριση της
πολυκατοικίας, το πόσο που κατέβαλε σαν
αποθεματικό του επιστρέφεται ατόκως.
Το ύψος του αποθεματικού ταμείου της
πολυκατοικίας πρέπει να είναι περίπου
50% περισσότερο από το μέσο μηνιαίο
ύψος των δαπανών, για να μπορεί
να καλύψει και πιθανές καθυστερήσεις
στην εξόφληση οφειλών. Επίσης πρέπει να
προσαρμόζεται τακτικά στην άνοδο των
δαπανών.
Ωρες κοινής ησυχίας
Ώρες μεσημβρινής και νυκτερινής ησυχίας θεωρούνται οι εξής: Α. Κατά τη θερινή περίοδο από 15:00 έως 17:30 και από 23:00. έως 07:00. Β. Κατά τη χειμερινή περίοδο από 15:30 έως 17:30 και από 22:00 έως 07:30. Θερινή περίοδος, λογίζεται το χρονικό διάστημα, από την 1 Απριλίου έως την 30 Σεπτεμβρίου και ως χειμερινή το χρονικό διάστημα, από την 1 Οκτωβρίου έως την 31 Μαρτίου.
Σχετική νομοθεσία
Η νομοθεσία η σχετική με θέματα πολυκατοικιών είναι διεσπαρμένη (όπως τόσο συχνά συμβαίνει) και είναι δύσκολο δώσουμε ένα συνοπτικό κατάλογο. Ωστόσο ο αρχικός νόμος είναι ο Ν3741/1929 ΦΕΚ Α’ 4/9-1-1929, ο οποίος έχει θέσει και τις βάσεις για θέματα οροφοκτησίας και συναφή με πολυκατοικίες. Κατόπιν έχει συμπληρωθεί κατά καιρούς όπως με το ΝΔ 1024/1971.
Δεν αναλαμβάνει κανείς τη διαχείριση. Τι κάνουμε;
Η δουλειά της διαχείρισης της πολυκατοικίας είναι εξαιρετικά σημαντική και υπεύθυνη. Ο διαχειριστής πρέπει να οργανώνει τα πάντα και φροντίζει για την ομαλή λειτουργία του κτιρίου. Η θέση αυτή απαιτεί χρόνο, τεχνογνωσία και δεξιότητες κι έτσι θεωρείται «βαρετή» και γραφειοκρατική με αποτέλεσμα συχνά να μην βρίσκονται πρόθυμοι ένοικοι να την αναλάβουν. Η λύση σε αυτή την περίπτωση είναι η ανάθεση των αρμοδιοτήτων σε εξωτερικό συνεργάτη – διαχειριστή.
Στην Lysis+ αναλαμβάνουμε τη διαχείριση της πολυκατοικίας με αρμοδιότητες όπως:
Εξόφληση όλων των λογαριασμών κοινοχρήστων δαπανών, όπως ΔΕΗ, ύδρευσης, καθαριότητας, πετρελαίου κλπ.
Επίβλεψη των τακτικών (π.χ. καθαριότητα) και εκτάκτων εργασιών (π.χ. επισκευή των βλαβών) στους κοινόχρηστους χώρους και εγκαταστάσεις του κτηρίου.
Κατανομή των κοινοχρήστων δαπανών και έκδοση αναλυτικού λογαριασμού για κάθε διαμέρισμα χωριστά, ανάλογα με τα χιλιοστά συμμετοχής του.
Είσπραξη των οφειλών των διαμερισμάτων.
Έλεγχος του αποθέματος και προμήθεια του πετρελαίου θέρμανσης κατά τους χειμερινούς μήνες.
Φροντίδα για τα διοικητικά θέματα όπως προβλέπει ο κανονισμός, δηλαδή σύγκληση συνέλευσης του κτιρίου αν υπάρξει ανάγκη και τήρηση των πρακτικών της.
Γρήγορη ανταπόκριση όταν οι ένοικοι ζητούν την παρέμβασή του για την αποκατάσταση κάποιας ζημιάς ή βλάβης.
Πως λειτουργεί.
Ο εσωτερικός διαχειριστής θα υπογράψει το συμφωνητικό παράδοσης του ταμείου της πολυκατοικίας στην εταιρία μας. Εμείς θα αναλάβουμε στη συνέχεια να πληρώνουμε τα συνεργεία σας, τους κοινόχρηστους λογαριασμούς (ΔΕΗ, νερό κ.λπ.), να καταγράφουμε τις ενδείξεις των μετρητών καυσίμου, να εκδίδουμε τα κοινόχρηστα και να φροντίζουμε για την είσπραξη τους.
Θα ζητάμε την έγκριση του εσωτερικού διαχειριστή για οποιαδήποτε έκτακτη δαπάνη. Τα κοινόχρηστα θα τα εξοφλείτε στον εισπράκτορα που θα έρχεται σε συγκεκριμένες προκαθορισμένες ημερομηνίες ή μέσω τραπέζης. Ο διαχειριστής είναι ο εντολοδόχος των συνιδιοκτητών για την διαχείριση των κοινοχρήστων πραγμάτων ενός κτηρίου. Η εντολή στον διαχειριστή δίδεται από την συνέλευση των συνιδιοκτητών, που συγκαλείται σύμφωνα με τον κανονισμό και το αντικείμενο της εντολής αυτής δηλαδή οι αρμοδιότητες του διαχειριστή προσδιορίζονται επίσης από τον κανονισμό της πολυκατοικίας.
